Vente à réméré avec faculté de rachat

Pourquoi utiliser la vente à réméré immobilier ?

La vie d'une société est souvent semée d'embûches et le chef d'entreprise peut avoir besoin d'aide financière à certains moments clés pour maintenir, consolider ou liquider son activité. Si la banque n'intervient pas, une solution en réméré peut être une alternative au crédit et un dispositif financier à envisager dans les situations suivantes :

• Besoin de fonds pour pérenniser l'entreprise ou développer l'activité.
• La société a été liquidée, le dirigeant est caution personnelle pour une partie des dettes et son patrimoine est en danger à cause d'imprévus tels que : des impayés lourds, des endettements fiscaux ou sociaux non provisionnées.

Le réméré est un mécanisme juridique méconnu qui permet de répondre au besoin de liquidité d'une personne physique ou morale en s'appuyant sur son patrimoine immobilier. Son pris en compte divers types de propriétés foncières tels que :

• Les bâtiments industriels ou commerciaux de qualité.
• La résidence principale.
• La propriété secondaire ou locative pour mobiliser les fonds nécessaires.
• Les terrains viabilisés.

La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat, permet à un propriétaire en difficulté de vendre son bien pour obtenir des liquidités tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement. Ce dispositif peut être une solution pour les professionnels qui ont besoin de débloquer de la trésorerie pour résoudre une situation financière difficile.

A qui s'adresse la vente à réméré ?

Cette solution s'adresse à toutes les structures d'entreprise propriétaires de biens immobiliers dans une situation financière difficile, qu'elles soient fichées à la Banque de France et sur le point de se faire saisir, qu'elles aient un besoin urgent de trésorerie ponctuel pour lequel aucune banque n'a répondu favorablement, qu'ils soient chefs d'entreprise devant injecter des fonds propres ou investir pour augmenter leur chiffre d'affaires, ou encore qu'ils soient trop âgés pour obtenir un prêt relais. Ces entrepreneurs peuvent être propriétaires d'une résidence principale, secondaire, d'un local industriel ou commercial.

Il convient de souligner que cette solution constitue une alternative pour les dirigeants confrontées à des problèmes de surendettement, qui ont des difficultés à obtenir un crédit ou qui sont inscrites sur la liste des fichiers de la Banque de France.

Comment fonctionne la vente à réméré avec faculté de rachat ?

En pratique : l'investisseur achète le bien immobilier avec l'objectif de le rentabiliser à court terme, en moyenne sur 24 mois et sans dépasser cinq ans. La durée maximale d'une opération en réméré est de 5 ans et durant cette période, seul le bénéficiaire a le droit exclusif et irrévocable de racheter ou de vendre le bien.

Ici, l'investisseur ne cherche pas à se constituer un parc immobilier, mais vise plutôt à obtenir un rendement à court terme. Le propriétaire devient alors l'occupant du bien en échange du paiement d'indemnités d'occupation. Ces rétributions peuvent être payées dès le début de l'opération, déduites du produit de la vente ou règlées mensuellement, toujours dans l'intérêt du client.

Une fois que la situation d'endettement est assainie, le propriétaire retrouve sa capacité financière et peut à nouveau emprunter. Il a deux options :

• conserver son bien en obtenant un prêt immobilier pour rembourser l'investisseur.
• Vendre le bien à un tiers au prix du marché.

Si vous optez pour une solution en réméré, les taux des actes notariés s'élèveront à environ 2% à 3% lors de la vente et 1% à 2% lors du rachat. Sachez que dans une transaction immobilière traditionnelle, les pourcentages représentent un niveau compris entre 7% et 8% du prix d'achat. Ces frais sont donc nettement inférieurs comparativement à une transaction standard, c'est du simple au quadruple !.

Schéma de fonctionnement de la vente à réméré

1. Le propriétaire d'un bien immobilier en difficulté financière décide de le vendre. Il signe un contrat avec un investisseur ou une entreprise spécialisée dans la vente à réméré. Le document contratuel précise les termes de la transaction, notamment le prix et la durée pendant laquelle le propriétaire peut racheter son bien.
2. Celui-ci reçoit une somme d'argent correspondant à une partie de la valeur de son bien. Cet argent peut être utilisé pour rembourser des dettes ou pour faire face à des dépenses urgentes.
3. Pendant la période de rachat, le propriétaire peut continuer à occuper le bien ou le louer, mais il doit payer une indemnité d'occupation à l'investisseur.
4. Si le vendeur parvient à réunir la somme nécessaire pour racheter son bien avant la fin de la période de rachat, il peut le faire en payant le prix prévu dans le contrat.
5. S'il ne parvient pas à racheter son bien à temps, l'investisseur peut en prendre possession définitivement et le revendre pour récupérer son investissement.

Bon à savoir Rappelons que la vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat, est un mécanisme permettant à un propriétaire en difficulté financière de vendre son bien immobilier pour en tirer les liquidités nécessaires au remboursement de ses dettes. Dans le cas d'un professionnel, ce système peut être une solution pour débloquer de la trésorerie et résoudre une situation financière dégradée.

Attention, il est important de noter que le montant obtenu grâce à un contrat réméré ne peut excéder entre 50% et 70% de la valeur du bien immobilier, car le prix de vente fixé dans le cadre de ce dispositif est généralement proche de 70% de la valeur réelle du bien. L'acheteur investit donc avec une décote, en raison de la possibilité de rachat et de l'occupation du bien accordée au vendeur.

Exemple de mécanisme de la vente à réméré

Exemple : Société d'imprimerie du Lyonnais

Monsieur Bertrand est imprimeur. Il a besoin d'acheter une machine qui lui permettra de répondre à certains marchés de niche en lui offrant une très bonne santé financière d'ici 2 ans. Compte tenu de la frilosité des banques vis-à-vis de cette typologie de professionnels, il ne trouve pas le prêt dont il a besoin. Les bâtiments de l'imprimerie lui appartiennent et sont libres de tout crédit.

Réalisation d'un réméré sur le bâtiment industriel :

• Valeurs du bien 535 000 €.
• Besoins du client 267 321 €.
• Achat par la foncière d'investissement 344 000 €.
• Indemnités d'occupation 2866 € par mois (34 000 € compte séquestre).
• Honoraires 32 000 €.
• Notaire 10 679 €.
• Prix de rachat convenu 375 000 €.

Compte tenu de la qualité du bien, l'indemnité d'occupation est très raisonnable pour l'imprimerie. Dans 2 ans, afin de présenter un bilan tenant compte de l'amélioration du CA grâce à cette machine, Monsieur Bertrand obtiendra un prêt afin de racheter son bien à une valeur très inférieure au prix de marché.

Bon à retenir Le contrat réméré ne doit pas être confondu avec un bail ou un prêt sur gage. Contrairement à un bail, le vendeur doit verser des indemnités mensuelles, qui sont appelées "droit d'occupation". Ces indemnisations ne doivent pas être considérées comme un loyer.

Les avantages du financement avec la vente en réméré

Pour le vendeur :

• Les fonds sont disponibles, ce qui signifie que les offres d'achat à réméré ne sont pas soumises à des conditions suspensives d'obtention de prêt.
• La gestion est simple, par la mise à disposition d'une interface d'administration pour informer en temps réel de l'avancée du dossier, permettant ainsi une information permanente.
• Permet au vendeur de retrouver une situation financière stable afin d'éviter une saisie immobilière et de sortir du fichage.
• La société peut obtenir un financement sans solliciter un crédit, lui permettant ainsi de régler ses dettes tout en restant occupant du bien.
• Une fois l'opération terminée, la société peut choisir de vendre définitivement le bien ou d'exercer sa faculté de rachat en souscrivant un nouveau crédit auprès de sa banque.
• Cette solution évite la vente par adjudication du bien immobilier.

Pour l'investisseur :

• La vente à réméré permet de percevoir une indemnité d'occupation qui lui est versée jusqu'à la fin du terme de l'opération.
• Si le vendeur décide de ne pas exercer sa faculté de rachat, l'investisseur devient définitivement propriétaire du bien.
• Il n'y a pas de stratégie de captation de patrimoine, mais seulement une volonté double de rentabiliser les fonds investis et d'aider les clients en difficulté.

Les inconvénients de la vente en réméré

Cette solution présente plusieurs inconvénients :

• Coût élevé : la vente à réméré engendre souvent un coût global plus élevé pour le vendeur par rapport à un prêt classique ou à une autre forme de financement.
• Risque de perdre définitivement le bien : le risque est que le fournisseur ne retrouve pas sa propriété à la fin de la transaction. Cette formule est souvent perçue comme un pari sur l'amélioration de la situation financière du vendeur entre le moment de la cession et la fin de la période de rachat. Si celui-ci ne peut pas racheter le bien dans le délai prévu, il perd la propriété définitivement. C'est une démarche comportant des incertitudes. La réussite de cette opération dépend en grande partie de l'endettement initial du vendeur et de sa capacité à restaurer sa santé financière. Habituellement, les experts qui interviennent dans ces transactions évaluent sa pertinence en analysant certains critères et ratios avant de juger de sa faisabilité et de chercher un acheteur potentiel.
• Prix de rachat fixé : il est déterminé à l'avance. Si le marché immobilier évolue favorablement, le vendeur pourrait racheter son bien à un prix supérieur à sa valeur réelle à ce moment.
• Conditions de rachat strictes : si le vendeur ne respecte pas les conditions précises et les délais du contrat, il perd son droit de rachat.
• Obligations financières pour le fournisseur : en effet, bien qu'il continue à habiter la propriété, il est tenu de payer une compensation pour son occupation au nouveau propriétaire pendant toute la durée de l'arrangement. Il est important de souligner que le vendeur doit aussi rembourser les coûts de la vente initiale pris en charge par l'acheteur, et cela en plus du montant convenu pour le rachat.
• Perte de certains droits : une fois le bien vendu, le vendeur initial perd certains droits sur celui-ci, même s'il continue fréquemment à l'occuper en tant que locataire.
• Frais associés : il y a souvent des coûts en suppléments à la vente à réméré, comme les frais de notaire, qui peuvent être plus élevés que dans une vente traditionnelle.
• Stigmatisation : Recourir à la vente à réméré peut être perçu comme un signe de faiblesse financière ou d'instabilité, ce qui peut affecter la réputation du vendeur dans certains contextes.
• Dépendance vis-à-vis de l'acquéreur : L'acheteur a une position dominante dans la mesure où il est le propriétaire du bien jusqu'au rachat. Cela peut créer une dépendance et des tensions entre les deux parties.